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土地購入にあたり法規制を自分で調べる方法

2018.7.15

マイホーム新築計画中の方には、まずは土地の購入からと言う方も多いと思います。

建築地の検討事項としては、利便性や地盤の強さを知ることと同時に、ちゃんと自分の理想とする大きさの建物が建てられるのか、基本的な法規制も自分で調べておくと良いです。

法規制を自分で調べると言っても、セットバック(道路に対して、ある程度の距離を空けて建物を建てる必要性)の有無とか、斜線制限(敷地のどの位置でどの位の高さまで建築可能か)とか、ガケ条例など、個別の敷地ごとに関わるものはプロに任せた方が良いものがあります。

まずは、そもそも建築を希望するエリアのおおまかな属性を知るために、自分で調べると言うお話しです。

 

1.まず用途地域を知る

用途地域と言うのは、一定の広さのエリアごとにどんな種類の建物がどんな規模で建てて良いかを決めたものです。

もし、どこにどんな建物をどんな規模で建てても良いとなると、街は無秩序に広がり住みにくくなってしまいますね。

これを、行政が用途地域を定めることで秩序立った街づくりを実現するものです。

 

用途地域は、全部で13種類あり、それぞれの用途に応じて建築可能な建物と規模が決まっています。

用途地域は、その地域を治める自治体(市など)が定め、市役所(名古屋市の場合は区役所でもOK)の都市計画課などで確認するものでしたが、最近では自治体によっては、誰もが閲覧可能なwebサイトとして提供されています。

 

2.希望の居住エリアの用途地域を調べる

例えば、名古屋市であれば、市のHPから次のリンクが張られています。

名古屋市都市計画情報提供サービス

ここから
都市計画情報(用途地域など)
市計画基本図情報
都市計画写真地図情報
地震災害危険度評価図情報
を確認することができます。
さらに、土地購入の検討に役立つ情報先にもリンクが張られていて、とても便利です。

用途地域の調べ方は簡単です。
表示画面から「都市計画情報を見る」をクリックします。

次に表示される利用条件の画面で「同意」をクリックすると、実際の操作画面になるので
①キーワード検索(詳細な住所を入力してもOK)
②住所選択式検索
③施設から検索
④駅から検索
⑤地図から検索
と、様々な検索方法から自分の分かりやすい方法が選べます。

例えば、アイジースタイルハウス名古屋店の住所をキーワードとして検索すると、その結果が表示されるので、それをクリックします。

すると、指定ポイントを含む周辺エリアの用途地域が示されます。

検索結果から、検索地は
用途地域 → 「近隣商業地域」(図の①)
建ぺい率と容積率 → それぞれ「80%」、「300%」(図の②)
である事が分かります。

建ぺい率というのは、敷地の大きさ(㎡とか坪で表される広さ)に占める、上空から見た(厳密にはちょっと違いますが)建物の大きさ(建築面積といいます)の割合で、容積率と言うのは建物の全て階の床面積(延べ床面積といいます)の割合です。

この場合、例えば敷地の大きさが50坪(約165.6㎡)だった場合なら、建ぺい率は40坪(約132.5㎡)、容積率は150坪(約496.9㎡)と言う規模の建物が建築可能ということです。

つまり、各階の床面積を30坪で計画した建物であれば、最大5階建て(30坪×5階=150坪)の建物が建てられるということになります。ただし、今回は用途地域が近隣商業地域なので5階建ての高さでも建築可能ですが、これが「第1種低層住居地域」などであれば、高さ制限に抵触するので建築不可となります。

標準的な大きさの2階建までの住宅をお考えであれば、工業専用地域以外の用途地域なら、あまり神経質にらなくても大丈夫です。ただし、「低層住居」系の用途地域は、建ぺい率が30%などと厳しいところがあり、敷地の大きさによっては、希望の大きさや高さの建物が建てられない可能性もあるので、注意が必要です。

 

3.ついでに防火地域の指定も調べる

購入地を検討する上で、用途地域は最初に確認すべき法規制ですが、防火地域の指定の有無も調べておくと、建物の予算を立てる上で役に立ちます。

防火地域を調べるには、「高度地区、防火・準防火地域」をクリックします。

すると、地図の表記が切り替わります。

この図では、「高度地区」と言う防火指定とは別の規制も青色の線で同時に表示されているので、ちょっと分かりにくいかもしれませんが、防火指定の有無は、図の左の表にある通り、「準防火指定」の色になっています。

この場合、防火地域ほどの厳しさでは無いものの、準防火という何らかの防火措置が必要な地域ということになります。

実際の建物では、木造の住宅であれば、防火窓と言われるサッシを使うなどの対応が必要で、予算も余分に見る必要があると言う判断になります。

 

4.まとめ

マイホームの新築計画では、建物の計画に意識が向きがちですが、実際には、その前にどこに建てるのかと言うことを考える必要があります。特に、これから土地を購入すると言うのであれば、希望するエリアが、場合によっては法規制によって希望の規模や仕様で建てられなかったり、予想外の費用が必要になることもあります。

土地購入の検討の際、仲介してくれる不動産会社は、契約前に重要事項説明と言う機会を設け、買主にその土地の情報を伝える義務があります。しかし、あくまで土地の仲介業なので買主の希望する建物が法的に建てられるかどうかまで教えてくれるとは限りません。

今は、この様に便利なサイトがあるので、ぜひ積極的に調べ、分からないことは不動産会社や建築会社にどんどん聞いて確認して、土地購入後に後悔しない様にしてくださいね。

豆知識くん

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