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住宅建築は資金計画ありきで建築会社を選ぶ

2019.4.04

住宅新築に当たっては、まず資金計画をしっかり立てた上でパートナとする建築会社を決めることが大変重要です。それは、自分が納得する予算内で計画を進めることで、幸せな暮らしを実現するためです。
資金計画を後手に回し住宅新築計画を進めれば、日々の生活費、子供の教育費、車の買い替え、思い出作りの余暇費や交際費など生活全般に影響を及ぼし、本来の目的である「幸せな暮らし」ができなくなる可能性があります。
住宅取得にはまず資金計画を立て、次にふさわしい新築パートナーを選ぶことが大切であることをお話しします。


 

1.資金計画とは何か

「夢のマイホーム」とよく言われますが、住宅取得を実現するまでを試合に例えるなら、あなたはある程度の装備をしなければなりません。

資金計画はその試合における強力な防具になります。そして、住宅取得に関するあらゆる知識、住宅ローン、援助を含む自己資金、補助金などが試合運びに必要な道具です。それらの道具を上手く使いこなすための装備が、資金計画という防具なのです。

考え方はとてもシンプルです。土地、建物、諸費用の総予算に対してどの様な支払い計画を組むかという事に尽きます。つまり、「総予算 > 支払い」となれば良いのです。

ところが、実際に自分だけで資金計画を作成するのはかなり困難で、どうしてもプロの手を借りる必要が出てきます。それは、確実な資金計画を作成できる建築会社であるかどうかが新築パートナーとしてもふさわしいかどうかを判断する指標にもなります。

 

2.資金計画の問題点

資金計画の考え方はシンプルですが、実際の内容は広範囲に渡り、未経験者である一般の方が独自に作成するのはなかなかハードルが高いのが現実です。

新築住宅の本の多くには資金計画の考え方が出ていますが、考え方の理解には役立つものの、一つとして同じケースが無い住宅取得の資金計画作成には力不足です。なぜなら、資金計画はその初期段階に、必要な費用をどれだけ実体に近い金額で盛り込めるかが鍵を握るからです。

また、資金計画はある程度話が進んでから精度を高めても、ほとんど意味がありません。なぜなら、当初の予想を超える予算になることが発覚した場合、それまでに掛けた時間と費用を考えると後戻りしづらいと言う現実から、そのまま強引に計画を進めてしまう方が多いと言う事実があるからです。

もし、強引に進めて実現したマイホームとなれば、建築後のあらゆる場面で金銭的な我慢や無理を強いられる可能性が高くなり、本来の目的である「幸せな暮らし」とは真逆の結果になってしまいます。

3.資金計画に含める項目

では、実際の資金計画にはどんな項目を含めるべきでしょうか。

おもしろいことに、住宅建築や販売のプロである建築会社や販売会社によって、資金計画に含める内容はずい分と違いがあります。

ざっくりとした項目、根拠不明な概算、別途見積など、結局、よく分からない内容だったりする資金計画書もあれば、千円単位まで記載し、予算や概算などの項目についてはその理由をしっかり説明してくれる会社もあります。

どの資金計画書にも記載されている、土地、建物だけでも最低限次の項目が必要です。

3.1.土地購入費用

・土地購入費
・手数料(税込)
・契約印紙代
・不動産取得税
・固定資産税
・名義変更

例えば、名義変更は所有権保存登記という手続きで、対応してくれる司法書士さんなどへの報酬費の有無が含まれているかの確認が必要です。また、測量や農地転用など法的な手続きの要否や売主買主のどちらが負担するのか、なども事前に確認できる必要があります。

 

3.2.住宅建築費用

・建物本体工事費
・オプション工事費
・付帯工事費
・各種申請、保証、保険等諸費用

これらは、具体的に何を含んでいるかを確認できること。例えば、建物工事の前に行う地盤改良工事や造成工事も土地に対する工事であり住宅建築費に含まれます。しかし、土地が決まっていなかったり、敷地調査前であったり、契約前だからという理由で予算に入れていない場合があります。同様に、水道の引込み工事の有無も確認が必要です。また、建替えの場合なら、既存建物の解体費も必要ですし、設計費や現場管理費など目に見えない費用の有無も確認が必要です。

また、うっかりするとボディブローの様に効いてくるのが、諸費用の見落としです。

 

3.3.諸費用

・別途工事費
・諸経費
・住宅ローン諸経費

ここは最も予算漏れを起こしやすいカテゴリーです。建物関係なら、カーテン、照明器具、冷暖房設備などは、建築会社の工事なのか自分で手配するのかによって記載されるカテゴリーが変わってきたりします。土地売買契約時に説明を受けるものの、忘れていまいがちな上水道加入金などの要否の把握も必要です。よく驚かれるのは、自治体によって数十万円の差があることです。また、表題や所有権、抵当権などの各種登記も全てここで把握します。例えば、既存建物の解体は解体費以外に滅失登記も必要になります。特に、住宅ローンの諸経費としては、保証料や手数料が高額な商品もあるので、住宅ローンもある程度絞っておいた方が精度は高くなります。

 

4.建築会社のパートナーとしての適正は建築計画書の質で分かる

建築会社である当社が言うのも変ですが、その建築会社の出す建築計画書の質によって自分がマイホーム新築を依頼するに足るパートナーかどうかが分かります。

と言うのも、ほとんどの建築計画書には先の資金計画が記載されており、その内容と金額の根拠をしっかり説明できるなら、ちゃんと調査していることが分かるからです。これは、予算や概算という表記がある事がいい加減と言うのではなく、その根拠を説明できるかどうかで判断すべきと言うことです。

また、精度の高い建築計画書をどのタイミングで出してもらえるかも重要です。早いに越したことはありませんが、土地、建物、住宅ローンが未確定の段階でどれだけの精度なのか、建築会社がしっかり説明できるかどうかによります。また、例えば仮契約などで100万円単位の手付金を支払った後の建築計画書で、もし予算オーバーが発覚しても、後には引けない状況にあるケースがほとんどです。

この様に、資金計画を含む建築計画書の提出時期と質によって、依頼するパートナーである建築会社を絞るというのもマイホーム新築を成功させる有効な手段になります。

豆知識くん

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