注文住宅を建てるか、建売住宅を購入するか。戸建ての我が家を取得しようと考えたとき、最終的にそのどちらかを選択することになります。建売住宅には、実際の建物を確認できることと販売金額が明示されている事に安心感がある一方、注文住宅には、夢やこだわりを取り入れられる自由度や満足感の高さがあります。しかし、実物を見て購入する建売住宅の分かりやすさと比べ、注文住宅は何がどこまでどうなのかが分かりづらく、少し敷居が高いと感じる方も少なくない様です。

この記事では、注文住宅について、主に建売住宅と比較した違いを簡単にご紹介します。

 

 

１．注文住宅とは

文字通りに見れば、注文して建てる住宅ですが、この「注文」という言葉自体が曖昧です。

注文という言葉を調べてみると、いくつかの意味の内のひとつに

人に依頼したり、自分が希望したりするときにつける条件。

というのがあり、注文住宅に当てはめて考えると、自分ができる希望、つまり「注文」の範囲が不明確であることに気づきます。事実、注文住宅を謳う建築会社によって、その条件付けの範囲はバラバラなのが現実で、思い通りの我が家の取得ができなかった、となる可能性があります。

 

一口に注文住宅といっても、材料や仕様の選択や間取りなどの自由度が高いものから、「この中から選んでください。」という選択式のものまで、様々な建築形態が含まれます。

 

 

２．注文住宅と建売住宅の違い

一般的な我が家の取得方法として、注文住宅と対照的な手段に建売（あるいは分譲）住宅があります。しかし、それらは、どんな違いなのか？となると、色々注文しながら建てるのが注文住宅で、既に建っている家を買うのが建売住宅、の様な認識ではないでしょうか？

ざっくり言えばその通りですが、本当に後悔のない選択をするのであれば、もう少し細かな違いを理解した上で選択をしたいものです。

ここでは、契約形態の違いと実際の不動産会社で起こったトラブルをご紹介します。

 

２．１契約形態の違い

注文住宅は請負契約で、建売住宅は売買契約という契約形態なります。

建築における請負契約とは、建物の建築について、取り決めた様々な内容（建物自体の他、工期や支払い方法など詳細に渡ります。）に沿って建築会社が工事を進め、建物が完成したら、発注者（施主）は、契約内容に従って支払いをする、という約束の取り交わしです。また、土地の売買については、請負契約の中に全く関わってきません。一方、売買契約は、既に建っている建物とそれが建つ土地をセットにした、売る側の物と買う側のお金を交換をする為の契約です。引き渡し時期や支払い方法の取り決めはあっても、注文住宅の様に建物の仕様など細かな取り決めは打合せないのが一般的です。

 

２．２建売住宅の売買契約における注意点

これらの契約形態の違いは、土地の売買がその契約に入っているかいないかと、建物工事に関する詳細な取り決めがあるかないかという事くらいですが、一点、注意があります。それは、売買契約の場合、売主が宅建業者（指定の国家資格を有し不動産売買の仲介を商売とする業者＝不動産業者）であれば、仲介手数料が発生することになる点です。建売住宅の場合は、土地と建物のセット販売ですので、その販売価格、つまり土地と建物の両方の代金に対して仲介手数料が掛かります。注文住宅の場合、土地の購入は売買契約によるので、これとは別に取り交わす建物請負契約は、建物の代金に手数料は掛かりません。

 

 

２．３実際にあったトラブルの事例

この違いが原因でトラブルとなったとある不動産会社の事例をご紹介します。

そのケースでは、買主が土地と建物をセットでその不動産会社と契約することになったのですが、土地を売買契約、建築を請負契約と別々に取り交わしました。ところが、建物の確認申請（法的に必要な自治体との手続き）が通った後、なぜか土地と建物を一本化した売買契約を取り交わしをし直すことになったそうです。これにより、建物代金分の仲介手数料の支払いが新たに追加される事となり、買主と不動産会社で揉めることになってしまったという事です。

 

もし建物代金が２，５００万円なら税込約９０万円（不動産の売買で、土地代に消費税は不要ですが、建物代及び仲介手数料には消費税が発生します。）もの金額が追加される事になります。

 

土地と建物の契約を一本化することによるメリットは、売主（この場合は、不動産会社）が契約の履行着手前であれば、買主が自己都合で契約を破棄する場合でも、手付金の放棄だけで済むということですが、この事例の場合、既に確認申請が通っているので、売主は契約の履行を着手している事になり、買主のメリットは見当たりません。にも関わらず、その様な契約のし直しをしたのは、なぜでしょうか？

 

ここで一つの推測をしてみます。

土地と建物のセット販売で、建物が未完の場合、建築確認申請が通っていることが売買契約を結ぶ条件と宅建業法で決まっています。つまり、上記のケースでは、買主との商談を進めていた時点では、建物の建築確認が通っておらず、土地と建物のセットでの売買契約ができなかった可能性があります。すると、不動産会社は早く契約するための策を考えます。それが、先の宅建業法の決まりに触れずに契約できる、「土地だけの売買と建物だけの工事請負に分けた契約」ではないかと推測できるのです。

 

もしかすると、不動産会社はきちんと事前に説明したのかも知れません。しかし、一般的な買主は、複雑な契約書の内容をちゃんと把握していないこともあり、業者任せで話を聞き流し、ちゃんと理解していなかったという事も考えられます。いずれにしても、この様なトラブルは売主、買主ともに嫌な思いと余計な労力と時間を費やすことになるので、できれば避けたいものですね。

 

 

３．注文住宅の間取り

注文住宅の良さとして、間取りの自由度の高さが挙げられます。これは、既に完成している建売住宅では絶対に不可能なことで、注文住宅を選ぶ方にとっては重要な要素になりますね。

現実的に、希望の場所で理想の間取りの建売住宅に出会うのは、ほぼ不可能です。間取りは、その家に住む上で、その後の生活スタイルや満足感に大きく関わるので、この優先度が高いのであれば、注文住宅を選ぶ価値はあります。

 

ここで、注意が必要です。それは、注文住宅でありながら、間取りの自由度が極点に低い建築会社もあるということです。例えば、一定のパターンの組み合わせからしか選べなくとも、その組み合わせにある程度の自由度があるから、という理屈で「注文住宅」と説明している建築会社があります。また、これよりは自由度が高いものの、一定のグリッド（定められた数値）単位でしか、柱や壁、窓などが動かせない建築会社（ハウスメーカーで多いパターン）もあります。

 

いずれにしても、注文住宅という言葉の公的な定義が無い以上、こられの様な間取りの条件であっても「注文住宅」と謳ってしまえます。だからと言って、お客様が希望する通り、「そのまま建てます。」という建築会社は、もっと注意が必要です。なぜなら、耐震上の安全性を犠牲にしている場合があるからです。

特に木造戸建て住宅の場合、建築基準法に違反しないだけの建て方では、あまりにも耐震性が不安と言えるのですが、これについては別の記事で述べていますので、ご興味がありましたらご覧ください。

 

もしあなたが、間取りへのこだわりを優先するために注文住宅を選ぶのであれば、きちんとした耐震性を確保した上で、お客様の要望に応える間取りを提案してくれる建築会社を選ぶべきです。

 

 

４．注文住宅の予算

次に、予算について考えてみます。

注文住宅と建売住宅では、注文住宅の方が予算が掛かる傾向にあるのは確かです。これは、世の中の商品が、個別にオーダーして生産するよりも、規格に沿って大量生産する方が低価格にできる事と同じです。

 

建売住宅の場合、お客様との打合せに要する時間や労力などが一切不要で、材料や仕様も勝手に供給側が決めます。言ってしまえば、大量生産に向いた品質の材料です。購買側は、それらの自由度が制限される代わりに、ある程度のコストメリットを享受できるという仕組みです。

 

注文住宅の場合、理屈の上では青天井と言えます。自由度が高いことの代償と言えますが、そんなに心配する必要はありません。なぜなら、全てが自由にできる注文住宅などまず無く、ある程度計画が進んだ時点で、建築計画書などで予算を教えてくれる所が多いからです。つまり、予算調整をしながら計画を進められるので、購入するかしないかの選択肢しかない建売と比べ、自分で調整できる自由度があると言えます。ただし、打合せ前にその様な対応をしてくれるのかを、きちんと確かめる事を強くお勧めします。

 

ただ、同じ地域で同じような大きさの建物の場合、実際にどれくらいの差が出るのか、というのも気になるところでしょう。私たちの施工エリアにおける体感値としては、１５０～３００万円位が平均的な差ではないでしょうか？

この差を、月々のローン返済の差としてとらえた場合、建売住宅の自由度の無さや施工品質を確認できないという不安に見合うと考えられるのかどうかが大切ですね。

 

 

５．注文住宅のメリット、デメリット

ここまで、注文住宅について、建売住宅との違いを引き合いにご説明してきました。

次に、注文住宅のメリットやデメリットにはどんなものがあるのでしょうか？

ちょっと考えただけでも、メリットとして自分のこだわりを実現しやすいという事、デメリットなら、相応の時間が掛かるという事などは簡単に思いつきそうですね。

これらについては、別の記事で述べていますので、ご興味がおありでしたらぜひそちらの記事もご覧ください。

【関連記事】

注文住宅のメリット、デメリットについて

 

 

６．注文住宅の事例

ご参考までに、アイジースタイルハウスの注文住宅の事例をご紹介します。

こちらは、延べ床面積約41坪の2階建木造住宅。ご家族が理想とする生活スタイルが明確で、それを実現するための間取りの工夫がされており、まさに注文住宅ならではのメリットを活かしたお宅です。

 

例えば、人気の吹抜けも一部に床を張り、ロフトとして使える様にしました。

通常の部屋よりも低い天井が、我が家の中の異空間の様でワクワクします。

 

今どきの住宅では、建物の大きさに関わらず20帖程度のLDKが多く見られ、勉強や仕事などに集中して取り組むことができるスタディスペースを設置することがあります。

写真の様に上部の空いた壁でスペースを区切りながら、同じ空間に居る家族の気配も感じられる様にするなどのアイデアで、生活の楽しさを演出するのも注文住宅の醍醐味の一つですね。

 

もっと詳しく見る（施工事例へ飛びます）

 

 

７．最後に

ここまで、注文住宅とはどんな住宅のことを指すのかについて、概要を述べてきました。

契約形態の違いによる建売住宅の資金的なリスク、注文という言葉が持つ意味の曖昧さによる、間取りの自由度の違いなど、注文住宅と建売住宅とでは、注意すべき重要なポイントがあることをご理解いただければ幸いです。

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