もし家を建てるなら
2018.12.06
2021.10.20ご存知の通り、来年2019年10月1日から消費税が10％に引き上げられます。
2％の増税とは言え、住宅取得を考えている方には、その契約時期によって何十万円もの差になるため気になるところですね。
しかし、消費税引き上げにも慌てなくて良い契約時期を考えるのに大切な判断材料となるニュースが、先日報じられました。
増税以外の理由で住宅取得計画を早急に決断しなければならない、と言うのであれば別ですが、もし、増税が気になって契約を早めようとお考えであれば、ぜひ、今回の内容をご理解された上で、自分で正しいと自信を持って言える判断をして欲しいと思います。
１．住宅ローン減税で消費税引き上げの影響を相殺する
消費税引き上げによる住宅取得者への影響時期については、少し注意が必要です。
契約と引き渡しの時期に差がある場合、9月30日以前と増税実施予定日の10月1日以降とで税率の適用が変わるという単純なものではないからです。これは、建売住宅にも注文住宅にも言えることです。
これについては、以前の記事「マイホーム取得計画における消費増税の適用」でご説明しましたので、よろしければ、そちらもご確認ください。
では、本題です。
報道の一つ目は、今月４日、住宅ローン減税を受けられる期間を現在の10年間から3年延長し、13年間とする方向で最終調整に入ったと言うものです。
現行の住宅ローン減税の仕組みは以下の通りです。
※1 長期優良住宅、低炭素住宅の場合は500万円
上記の通り、10年間で最大400万円（長期優良住宅等は500万円）が所得税から控除されます。
そして、今回追加措置として報道されたのは、次の２点です。
①適用期間を3年延長し、計13年間とする。
②延長した3年間で適用する減税措置は、「建物価格の2％を所得税などから差し引く」か「現状のまま」のいずれか。
と言うことで、②に関して「建物価格の2％を所得税などから差し引く」になれば、消費税の影響は完全に相殺できることになります。
今後の発表を待つ必要はありますが、もしこの通りとなれば、契約を慌てる必要はありませんね。
２．住宅の品質を確保する省エネ基準の説明義務
報道の二つ目は、省エネ基準の義務化についてでした。
住宅・建築物に対する省エネルギー規制に関する今後の施策として、12月3日の有識者会議で、「戸建て住宅など小規模住宅・小規模建築物については、設計時に建築士が省エネ基準への適合可否を説明することを義務付ける。」という方針案が出されました。
これは、本来2020年に義務化することになっていたはずの「住宅の省エネ基準」についての施策が、色々とあって義務化されないかも、と言う不透明だった見通しへの一つの回答です。
日本の住宅は、消費エネルギーや住まい手の健康や快適性に大きな影響を与える断熱性能や気密性能に関する国の基準が先進国の中でもズバ抜けて低く、現在の住宅施策の課題となっています。（豆知識ブログ「省エネルギー基準について」）
２－１．省エネ義務化の背景と今回の方針案の内容
少し話は逸れますが、省エネ義務化の意義についてその背景をお話しします。
省エネ義務化の背景については、おおよそ次の様なものです。
・戦後、大量のエネルギー消費が必要な低品質な住宅を供給し続けて来た。
↓
・既存住宅が資産価値を持てず、社会的資産になっていない。
↓
・既存住宅の取引市場規模が小さく、経済活性化に活かされない。
また、低品質な住宅が大量に存在していることは、次の様な問題も抱えています。
・現在の人口でさえ既存住宅だけでも既に供給過多。更に人口は減少し、供給過多に拍車が掛かる。
↓
・しかし、既存住宅の品質が低いことから再利用されず新築住宅が供給され続けている。
↓
・既存住宅の空家が増え続ける。
↓
・空家への不法侵入やそれに伴う犯罪の発生など住環境の悪化が懸念される。
その他にも、低品質住宅の消費エネルギーによる地球資源の無駄遣いという面もあります。
この様な状況を改善すべく、国は住宅を価値ある資産にすれば中古住宅市場を活性化できる上、エネルギー消費を抑え、住まい手の健康維持にも貢献するとの考えから、今後建築される住宅を高品質化しようと2020年の住宅の省エネ義務化を目指してきました。
ところが、実際には「数字で義務化を図ると市場の混乱を招く恐れ」と言う何だかよく分からない理由から、今回その実施については見送りとなることがほぼ確実となったと言う訳です。
２－２．契約時期の検討に考慮すべきもう一つの方針案
今回の方針案で、この「義務化の見送り」が住宅取得計画の契約時期に関わるのではありません。
それは、併せて定められたもう一つの方針で、それが、「省エネ基準への適合可否を説明することを義務付ける。」というものです。
これは、省エネ基準への適合自体は義務化されなかったとしても、建築士が購入者や建築主に、建物の省エネ性能がどの程度なのかを説明しなければならなくなると言うことです。
つまり、住宅取得予定者は、これから住むことになる我が家の省エネ性能の良し悪しを自分で判断し、安心して計画を進めることができる様になります。
これが、現行の消費税8％にて住宅を購入または建築するのであれば、2019年3月中までに契約（※1）することになりますが、この説明義務がまだ未確定な内は、建築士による省エネ基準への適合可否を説明されないと言う可能性が残ります。
（※1 2019年9月中までの引渡しであれば、3月以降の契約でも消費税率は8％となります。）
もし、あなたがせっかく我が家を取得するのなら品質の高い家の方が良い、とお考えであれば、建築士からしっかりと省エネ基準の適合について説明を受けられる状況を利用するのも有効です。
その為には、住宅取得の為の契約時期をいつにすべきか？を冷静に検討すべきと考えます。
３．最後に
過去、消費税の引き上げの度に、引き上げ前の税率が適用される期日までの契約が急激に増加するという現象がありました。これが、駆け込み需要と言われるものですね。
これによって、建築業界は超短期的な好景気となり、職人不足や確認不足が発生し、最終的にはお客様である住宅取得者が欠陥住宅を掴まされると言うことが起こってきたのも事実です。
今回の報道内容は、例え2019年4月以降の契約となっても消費税引き上げの煽りをほぼ受けなくて済む施策となることから、高品質な住宅にする為に必要な時間と労力をじっくりと掛けて検討できることになります。
この様に計画を進めるのであれば、これまでの様な、駆け込み需要に煽られた住宅取得者の被害は激減できると思われます。
年末年始のお休みに、夢の我が家の取得計画を家族で楽しく話し合う予定の方は、ぜひ、この様な事情も考慮しながら、ぜひ確実なご検討をして欲しいと願っています。