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マイホーム取得計画における消費増税の適用

2018.11.08

今月2日、消費税について安倍首相より「リーマン・ショック級の出来事が起こらない限り、基本的には引き上げる。」と、予定通り増税の考えが示されましたね。

当然、マイホームの取得をご計画されている方にとって影響のあるお話しですが、契約時期と建物の引渡し時期に隔たりのある住宅建築においては、消費税の税率の適用に変則的な措置(経過措置と言います)が取られるので少し注意が必要です。

マイホーム取得計画における消費増税の適用時期

 

1.住宅取得における増税後の税率適用時期は?

一般的には、増税後の消費税率10%の適用は来年(2019年)10月1日からです。

しかし、契約時期と引渡し時期に大きな時間差がある住宅建築の場合は、以下の表の通りとなります。

住宅建築契約の消費税率適用時期
注文住宅消費増税適用の経過措置

当然ながら、増税前(平成31年(2019年)9月30日まで)の引渡しであれば、契約時期に関わらず現行消費税8%の適用(表の②)ですし、増税後(平成31年(2019年)10月1日以降)の契約であれば全て10%の適用(表の④)です。

ここまでは、当たり前ですね。

実際に経過措置と言えるのは、増税後(平成31年(2019年)10月1日以降)の引渡しであっても、契約が平成31年(2019年)3月31日までに成立していれば、現行の消費税8%が適用されるというものです。(表の①)

そして、少し面倒なのは、増税前の契約の内、平成31年(2019年)4月1日以降のもので増税後の引渡しの場合は、消費税10%が適用されると言う点です。(表の③)

つまり、「増税後の引渡しだけど増税前の契約だから消費税8%でしょ!?」と言っても、「平成31年3月31日までの契約だったらネ。」と返されてしまうので、ご注意を。

 

2.請負契約と売買契約での消費税の税率適用時期

契約時期と引渡し時期が明らかに異なる注文住宅の様な契約形態を請負契約と言います。

請負契約による住宅建築は、上の表による税率の適用時期の違いがあります。

一方、分譲(建売)住宅は、既に建築済みの住宅を「物販」すると言う形態となり、売買契約と言われます。

売買契約は「引渡し日」の税率適用が原則なので、本来は消費税の適用税率で悩むことはないでしょう。

ところが、建築建物の計画(内装や建具、設備など)にある程度購入者の希望を反映するため、引渡し前(実際には建築工事前)に契約してしまう売買契約が存在します。

この様なケースでは、売買契約であっても、上の表による経過措置が適用されます。

この点は、分譲(建売)住宅のご購入をお考えの方も焦らずに検討できるという事ですね。

 

3.土地の売買価格には消費税は適用されません

増税に際し、注文住宅でも分譲住宅でも契約時期を検討する際には、適用税率による金額差を計算すると思います。

注文住宅をご計画の方で土地も合わせて購入する場合、土地の売買価格には消費税が含まれない事を忘れないでくださいね。

ただし、土地の売買契約に掛かる仲介業者への手数料、名義変更などに伴う各種登記を行う司法書士への報酬料などには、消費税が掛かります。とは言っても、これらの増税による差額は、数千円~数万円程度に収まるのが大方なので、あまりシビアに考えない方が良いでしょう。

 

4.増税後の支援策

これまでの実態からすると、「増税による無駄な出費を避けましょう」と、マイホーム取得計画を前倒しさせようとする建築会社が現れるものと思われますが、決して慌てないでくださいね。

政府も景気の後退は避けたいと言う本音もあり、経済活性化に寄与する消費行動については、これを後押しする支援策が講じられるからです。

例えば、次の様な支援策が確定しています。

①すまい給付金(最大50万円)
②贈与非課税枠(最大3000万円)
消費税10%引上げ後の住宅取得支援

現行の住まい給付金最大30万円から、贈与非課税枠最大1200万円からそれぞれ拡大されています。

また、減税のインパクトが大きい住宅ローン減税も継続とありますが、この適用期間や減税額についても更に良い条件にしようとする動きがあります。

支援策は、補助、還付、減税、控除など様々な形で用意され、状況によっては、増税の影響を受ける計画であってもそれほど痛手とはならずに済む場合もあります。

これらの支援策については、なるべく早く別の機会に取り上げる予定です。

多くの方にとって一生に一度の「マイホームの取得」と言う一大決心を、「増税で損したくない」だけの思いで建築を急ぎ、不満を残したり、後悔したりする結果とならない様に願っています。

豆知識くん

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